A reforma tributária brasileira entrou em fase prática em 2026. Para quem aluga imóveis como pessoa física, as mudanças são reais - mas nem sempre são o problema que parece à primeira vista. Neste artigo explicamos o que muda, quem é afetado e como a autogestão pode reduzir o impacto no seu bolso.
O que mudou com a reforma tributária
A reforma substituiu cinco tributos antigos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois novos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Para locação de imóveis, a grande questão é: você se torna contribuinte desses novos tributos?
A resposta, para a maioria dos pequenos proprietários, é não.
Quem está isento do IBS e CBS em 2026
Pessoa física que aluga imóveis só se torna contribuinte de IBS/CBS se atender as duas condições ao mesmo tempo:
- Ter mais de 3 imóveis alugados
- Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (ou mais de R$ 24 mil em algum mês específico)
Se você tem até 3 imóveis ou recebe menos de R$ 240 mil/ano, você não é contribuinte e não precisa recolher IBS/CBS.
Importante para 2026: mesmo quem se enquadra como contribuinte só precisa declarar as informações em 2026. O recolhimento efetivo começa de forma parcial apenas em 2027, com aplicação integral das alíquotas prevista para 2033.
Para aluguel residencial: a carga é menor
Mesmo para quem se enquadra como contribuinte, o aluguel residencial tem tratamento especial: redução de 70% na alíquota de IBS/CBS. A alíquota efetiva cai para cerca de 8% sobre a base de cálculo.
Além disso, existe um redutor fixo de R$ 600 por mês por imóvel antes de calcular o imposto. Para aluguéis menores, esse redutor pode zerar ou reduzir significativamente a base tributável.
Exemplo prático:
Aluguel de R$ 1.800/mês - R$ 600 (redutor) = R$ 1.200 de base de cálculo × 8% = R$ 96/mês de IBS/CBS
O que muda no Imposto de Renda sobre aluguel
Além do IBS/CBS, houve mudança na tabela do IR para rendimentos gerais, incluindo aluguéis:
Regras atuais (declaração de 2026, referente a 2025):
- Isenção até R$ 3.036/mês
- Alíquotas de 7,5% a 27,5% acima disso
- Recolhimento mensal obrigatório via carnê-leão para quem superar o limite
Novas regras (declaração de 2027, referente a 2026):
- Isenção ampliada para até R$ 5.000/mês
- Redução gradual entre R$ 5.000 e R$ 7.350/mês
- Acima de R$ 7.350/mês, tabela progressiva normal
Para um proprietário com 3 imóveis a R$ 1.800/mês = R$ 5.400/mês de aluguel, a nova faixa de redução gradual pode representar uma economia real de IR.
O que pode ser deduzido do IR sobre aluguel
Antes de calcular o imposto, a Receita permite abater algumas despesas do valor recebido:
- IPTU do imóvel alugado
- Taxas de cartório relacionadas ao contrato
- Despesas de manutenção quando o proprietário arca com elas por contrato
- A comissão da imobiliária, quando paga pelo proprietário
Esse último ponto é relevante: a comissão da imobiliária é dedutível do IR, mas ela representa de 8% a 12% do aluguel todo mês. Você deduz para pagar menos IR - mas já pagou para a imobiliária. A lógica não é boa.
Como administrar sozinho reduz o impacto tributário
Quando você administra seus próprios imóveis, a estrutura de custos muda:
Com imobiliária:
- Paga 10% de taxa de administração → pode deduzir do IR, mas já saiu do bolso
- Receita líquida depois da taxa: R$ 1.620/mês por imóvel
Administrando sozinho:
- Assinatura ImobiFácil (R$ 29,90/mês) → pode registrar como despesa necessária
- Receita líquida: R$ 1.770,10/mês por imóvel (+R$ 150,10 por imóvel)
- Com 3 imóveis: +R$ 450/mês na receita líquida
A receita líquida maior significa mais dinheiro no bolso mesmo depois de pagar o IR sobre o valor maior.
Prepare seus contratos para a nova realidade
Com a reforma tributária, contratos de aluguel precisam de uma atenção extra para proprietários que se enquadrem como contribuintes:
- Inclua cláusula separando o valor do aluguel das obrigações tributárias
- Nos recibos, discrimine: aluguel, IPTU repassado, condomínio e, se aplicável, IBS/CBS destacado
- Mantenha documentação organizada de todas as despesas dedutíveis
O ImobiFácil gera os contratos com campos para essa discriminação e mantém o histórico de recibos organizado para a declaração anual.
O que fazer agora
Se você tem até 3 imóveis alugados com receita abaixo de R$ 240 mil/ano: você não é contribuinte de IBS/CBS. Sua principal atenção em 2026 é o carnê-leão do IR - recolhimento mensal obrigatório se seus aluguéis totais superam R$ 3.036/mês (regra de 2025) ou R$ 5.000/mês a partir de 2026.
Se você tem mais de 3 imóveis ou receita acima de R$ 240 mil/ano: em 2026 você precisa apenas declarar as informações (sem recolhimento). Use esse tempo para organizar seus contratos e recibos com a separação correta dos valores.
Em ambos os casos, a autogestão organizada com uma plataforma adequada coloca você em posição melhor: menos custo fixo, documentação em dia e controle real dos seus números.
Este artigo é informativo e não substitui orientação de um contador. Para sua situação específica, consulte um profissional de contabilidade.