Administrar seu próprio imóvel não é complicado - é uma questão de ter o processo certo. Imobiliárias cobram entre 8% e 12% do aluguel por mês para fazer algo que você pode aprender em algumas horas.
Neste guia vamos detalhar cada etapa, do anúncio até a assinatura do contrato.
1. Prepare o imóvel para anunciar
Antes de fotografar ou divulgar, resolva o básico:
- Pintura limpa (não precisa ser nova - só sem marcas)
- Torneiras, chuveiros e tomadas funcionando
- Documentação do imóvel em dia (IPTU, condomínio)
Dica importante: fotos com boa iluminação natural fazem mais diferença do que qualquer reforma cosmética.
2. Defina o valor correto do aluguel
Cobrar acima do mercado significa ficar meses sem inquilino - o prejuízo supera qualquer ganho extra.
Como pesquisar:
- Consulte imóveis similares no mesmo bairro no Zap Imóveis e OLX
- Compare metragem, número de quartos e vagas
- Considere o valor do condomínio: inquilinos comparam o custo total
O valor ideal é o mais alto que não deixa o imóvel parado mais de 30 dias.
3. Crie um anúncio que converte
Um bom anúncio responde, antes do inquilino perguntar:
- Endereço exato ou referência de bairro
- Metragem, número de quartos, vagas, andar
- Valor do aluguel + condomínio + IPTU
- O que está incluído (mobiliado, ar condicionado, qual tipo de piso)
- Fotos de todos os cômodos, incluindo banheiros
Evite frases como "ótima localização" - seja específico: "a 400m do metrô X".
4. Filtre os candidatos antes de gastar com análise
Antes de pedir documentos e pagar uma consulta de score, uma triagem por mensagem já elimina incompatibilidades:
- Número de pessoas que vão morar
- Tem pet?
- Aceita a forma de garantia que você oferece (fiador, seguro fiança, título de capitalização)?
- Prazo pretendido de locação
Só prossiga para análise de documentos com candidatos que passaram nessa triagem.
5. Analise o inquilino com segurança
Essa é a etapa mais importante - um inquilino inadimplente custa muito mais do que a comissão de uma imobiliária.
Documentos essenciais:
- RG e CPF
- Comprovante de renda (holerite, extrato bancário ou declaração de IR)
- Comprovante de residência atual
Renda mínima recomendada: 3x o valor do aluguel.
Além dos documentos, faça uma consulta de score de crédito. Plataformas como o ImobiFácil incluem essa consulta no plano, mostrando histórico de inadimplência, protestos e pendências financeiras.
6. Escolha a garantia locatícia
A lei do inquilinato permite quatro modalidades:
Fiador - alguém com imóvel quitado que assume a dívida em caso de inadimplência. É gratuito para o inquilino, mas cada vez mais difícil de conseguir.
Seguro fiança - o inquilino paga uma seguradora (geralmente 1 a 2 meses de aluguel por ano). Você não precisa cobrar nada; é custo dele.
Título de capitalização - o inquilino deposita 3 meses de aluguel em um título. Você resgata em caso de dano ou inadimplência.
Depósito caução - máximo 3 meses de aluguel depositados em conta poupança. Mais simples, mas limita a cobertura.
7. Monte e assine o contrato
O contrato deve ter no mínimo:
- Qualificação completa do locador e locatário
- Endereço e descrição do imóvel
- Valor do aluguel e data de vencimento
- Índice de reajuste (IGPM ou IPCA + periodicidade)
- Prazo da locação
- Tipo de garantia
- Regras para rescisão antecipada
- Multa por atraso e juros
Com o ImobiFácil você pode gerar o contrato automaticamente a partir dos dados do cadastro e coletar a assinatura digital de ambas as partes - sem papel, cartório ou deslocamento.
8. Faça a vistoria de entrada
A vistoria é o documento que protege as duas partes. Registre com fotos e texto o estado de cada cômodo, equipamento e acabamento antes da entrega das chaves.
Sem vistoria, fica impossível cobrar reparos ao final do contrato.
Quanto você economiza administrando sozinho?
Em um imóvel de R$ 2.000/mês:
- Comissão imobiliária: R$ 200/mês (10%)
- Em 12 meses: R$ 2.400 de economia
Esse valor cobre anos de uma plataforma como o ImobiFácil, que faz tudo isso - análise, contrato digital, cobrança e gestão financeira - por R$ 29,90/mês.
Resumo: o processo completo
- Prepare o imóvel e tire boas fotos
- Pesquise o valor de mercado e defina o aluguel
- Crie um anúncio completo e honesto
- Faça triagem inicial por mensagem
- Solicite documentos e analise renda + score
- Defina a garantia locatícia
- Gere e assine o contrato digitalmente
- Faça a vistoria detalhada antes de entregar as chaves
Com o processo organizado, você não precisa de imobiliária para nada disso.